כאשר הבמאי לזלי אמפונסה זכה לסיור בנכס להשכרה מלוכלך ומוצף מים
בפרברי אקרה שבגאנה, הוא גילה כי מחיר השכירות כל כך גבוה שאי אפשר לעמוד בו,
אפילו עבור אדם עם הכנסה הגונה, ובנוסף נאמר לו כי בעל הבית מבקש תשלום עבור
שנתיים קדימה. כמובן שסוכן הנדל"ן ביקש עמלה בת 10% וכל סיור בדירה היה סיור
בתשלום.
החוויה המתסכלת הזו היא אינה יוצאת דופן באקרה, גאנה. אמפונסה חיפש
במשך חודשים עד שמצא בית שיוכל להשכיר, ורבים הם הסיפורים על אזרחי גאנה ממעמד
הביניים המחפשים דירה אך ללא הצלחה . אקרה בעיצומו של משבר דיור קשה. כלכלת גאנה
צמחה בשנים האחרונות בקצב המהיר ביותר בעולם, אך הצמיחה אינה הביאה איתה השקעה
שווה בתשתיות. למרות הצמיחה המהירה, שוק הדיור הוזנח ונוצר מחסור בנכסים לאוכלוסיה
ממעמד הביניים שהחל לצמוח במדינה. מצד אחד 90% מהנדל"ן הוא בעצם בנייה לא
פורמלית בשכונות העוני בערים או בפאתיהם, ומצד שני ניתן למצוא בעיקר קהילות
מגודרות לעשירים בלבד.
גנאים רבים בעלי הכנסה בינונית ניצבים בפני הבחירה בין מגורים בשכונות
יוקרה במחירים מופקעים שיתקשו לעמוד בהם או בשכונות העוני בערים. לפעמים ניתן
למצוא מגורים גם בפאתי העיר שם המחירים יותר סבירים, אך העובד הממוצע יאלץ להמתין
3 שעות בפקקי הבוקר, על מנת להגיע למקום עבודתו במרכז העיר.
אז מה הבעיה?
כמחצית מ25 מליון התושבים החיים בגאנה, חי כיום בערים הגדולות או
בפרברים שהחלו מתפתחים ליד ערים אלו. דו"ח של האו"ם מסביר כי בכדי
להתמודד עם הגידול באוכלוסייה העירונית יהיה צורך בגידול של 2 מליון דירות עד שנת
2020. "בכדי לעמוד בדרישה הזאת יש לעמוד בקצב של 3.8 חדרים בכל דקה למשך 10
שנים", כך הדו"ח מחשב באופן דרמטי.
גאנה לא קרובה ליעד הזה, ופרוייקטי הנדל"ן המשמעותיים היחידים
בימים אלו במרכז אקרה הם דירות יוקרה המיועדות למיעוט של אוכלוסיה עשירה מתוך 2.3
מליון תושבי העיר.
"זוהי ללא ספק הבעיה הגדולה ביותר שעומדת בפני אקרה" אומר
נט אמרטיפיו שהיה ראש עיריית אקרה בין השנים 1994 ל 1998. את האחריות על בעיות
הדיור שהוא ויורשיו מתמודדים איתן עד היום הוא מפיל על המדיניות שגובתה קרן המטבע
העולמי ויושמה בין השנים 1980-1990 ונועדה להפריט את המשק, ולהגביל את ההוצאות
וההשקעות הציבוריות. מדיניות זו עיכבה את יכולתה של הממשלה לעמוד בצרכי הדיור של
גאנה, ושמה את שוק הנדל"ן בידיים פרטיות שאינם מנסים לפתור את בעיית הדיור
בעיר אלא למקסם את רווחיהם.
"משקיעים מטבעם מעוניינים לקבל רווחים על השקעתם" אומר
אמרטיפיו "וחברות פרטיות מרגישות שהרבה יותר בטוח לבנות בתים עבור לקוחות
עשירים בעלי הכנסה קבועה מאשר בבניית דיור להמונים". ואכן, יזמים פרטיים נטו
להתמקד בבניית בתים למכירה ללקוחות עשירים שיכולים להרשות לעצמם דירות בשווי חצי
מליון דולר, ועבור משקיעים שרוצים לגבות מעל 3000 דולר לחודש עבור שכירות.
סיפורן של שתי אקרות
התוצאה של משבר הנדל"ן היא שאקרה מתחלקת לשני ערים שונות.
ב'לגונה המזרחית', אחוזות מפוארות בבעלות שחקני כדורגל, פוליטיקאים לשעבר ועובדי
מדינה בכירים שוכנות לצד שכונות 'בלתי פורמאליות' שם התושבים מתקינים לעצמם תאורת
רחוב וחופרים בעצמם את מערכת הביוב. בפרברים כגון פרבר 'האטסו' ניתן לראות בתי
גדולים המוקפים בחומות גבוהות וגדר חשמלית חולקים את השכונה עם חורבות מתפוררות.
אם ממשיכים בסיור ניתן לראות כי כבישי האספלט מתחילים להעלם ומוחלפים
ע"י דרכי עפר מלאות בורות. הסימן היחיד לתשתיות הוא עמודי החשמל המוקפים
בהריסות וחצאי בתים שהיו שם בעבר. ככל שממשיכים בנסיעה ניתן לראות כי מס' אתרי
הבנייה גדל עד שהאופק מנוקד באלפי בתים בנויים למחצה היושבים על הגבעות
המציינים
את הגבול של אקרה רבתי.
בתים חצי בנויים אלו, המצויים בעיקר בפאתי האזור הם ההשקעה הכי גדולה
שצפויים רוב הגנאים להשקיע. ורובם נבנים בקצב מאד איטי, חלקם אפילו במשך עשור,
מכיוון שחומרי הבנייה בעיקרם מיובאים ויקרים מאד. לדברי מומחים לשוק הנדל"ן,
זו אחת הסיבות העיקריות שבניית דיור בר השגה בגאנה היא כל כך קשה. לדברי אלכס
טוונבואה, הנשיא לשעבר של איגוד "מפתחי הנדל"ן של גאנה", אפילו
בבניית בתים צנועים יחסית, מחיר
הבנייה יכול לעלות בסביבות ה300 דולר למטר מרובע,
בהתחשב גם בעלויות ההשקעה בתשתיות.
"הגורם הגדול ביותר הוא כסף" הוא מעריך. בנוסף לכך, מכיוון
שמלווים אינם מאמינים בשוק הדיור בגאנה, תנאי ההלוואה הם מהקשים ביותר. "כיזם
המתעסק בנדל"ן, אם אני לוקח הלוואה בגאנה, בסופו של דבר אשלם קרוב ל40% שנה
ריבית".
אז מי
יבנה?
התוצאה של כל זה היא שרוב הנדל"ן הנבנה הוא מחוץ להישג יד עבור
הרוב המכריע של הגנאים. טוונבואה למשל סיפר לנו שלאחרונה הוא מכר דירות באחד
הפרברים של אקרה לעובדים בכירים בבנקים וחברות ביטוח ואפילו הם יכלו לקנות רק בתים
בשווי 30,000 דולר מכיוון שלא הצליחו לקבל ממעבידיהם (הרי הם עובדים בבנקים וחברות
ביטוח), משכנתא מספיק טובה.
הדבר מצביע על כך שגם תוכניות הממשלה לבניית 9000 בתים
במחיר 25,000 דולר יספיקו לקבוצה של אוכלוסיה עשירה בלבד. ע"פ מחקרו של
טוונבוא מחיר ריאלי יותר עבור בתים למעמד הביניים יהיה באיזור ה 5000 דולר. וגם זה
עם סובסידות גדולות ומשכנתאות טובות.
אך מי יבנה את הבתים האלו? הממשלה בעקביות דוחפת את האחריות למגזר
הפרטי, אך כמו שאמרטיפיו מתעקש "אין סיכוי שהמגזר הפרטי יכול לענות על
הביקוש". ע"פ טוונבואה גם בבניית דיור בר השגה יש תמריץ כספי קטן לקבלן.
ההימור על גאנה ותושביה העירוניים הוא גבוה, ועד שימצא פתרון, עיירות
פחונים ימשיכו לצוץ אפילו במרכז השכונות המפוארות ביותר. ברוני שכונות העוני
ימשיכו להשכיר צריפי עץ ומכולות במחירים מופקעים לזרם הבלתי נגמר של אנשים שרק
מחפשים מקום לגור בו. וכשאין פתרון באופק, התחרות הגוברת על המקומות האחרונים בעיר
שעוד ראויים למגורים ועדיין במחיר סביר רק תתגבר עוד והמחירים ינסקו למעלה.